Czy nowy projekt dla Centrum Miasta Tychy daje radę?

Po co powstał nowy projekt Centrum Miasta Tychy?

No właściwie dlaczego powstał ten projekt nowe Centrum Miasta Tychy, sokoro przez tyle lat nic się nie działo . Wydaje mi się, że miasto troszkę wystraszyło się zbulwersowanych mieszkańców i próbą sprzedaży terenów centrum pod działania deweloperów . To świadczy jak dużą siłę ma społeczeństwo , i jednak wspólnie w mniejszy lub większy sposób może wpływać na samorządy, żeby nie podejmowały katastroficznych decyzji. A w tym projekcie uwzględniono bardzo wiele uwag i wątpliwości mieszkańców.

Koncepcja zagospodarowania obszaru centrum dla miasta Tychy, zaproponowane przez urząd miasta Tychy (perspektywa)
Koncepcja zagospodarowania obszaru centrum dla miasta Tychy, zaproponowane przez urząd miasta Tychy (perspektywa)
Koncepcja zagospodarowania obszaru centrum dla miasta Tychy, zaproponowane przez urząd miasta Tychy (perspektywa)
Koncepcja zagospodarowania obszaru centrum dla miasta Tychy, zaproponowane przez urząd miasta Tychy (plan)

Kto zrobił projekt?

Tu mam pewien problem z tym projektem, wynika z niego, że za projekt odpowiada Pan Michał Lorbiecki – Pełnomocnik Prezydenta ds. Nowego Centrum Miasta Tychy, czy to prawda ? Nie mam pojęcia . Brakuje mi pełnej informacji o autorach projektu wygląda na to, że projekt został zlecony jakieś tajemniczej pracowni ? i na jakich zasadach zostało dokonane to zlecone tego nie wiadomo. Nie jest to jasne, ani czytelne, a powinno I to budzi moje największe wątpliwości. Uważam, że ten etap realizacji ( w sumie każdy etap) powinien być klarowny i przejrzysty.

Czy w takim razie projekt jest zły ?

Sam projekt Centrum Miasta Tychy o dziwo wydaje się nie być najgorszym. Na ten moment to najlepsze rozwiązanie jakie zaproponowało miasto ze wszystkich rozwiązań jakie były na tym terenie proponowane (tj. centrum handlowe, sprzedaż terenów deweloperowi). Ale mam wrażenie, że nacisk mieszkańców miał w tym ogromne znaczenie. Ja osobiście chciałbym zobaczyć jeszcze co najmniej 2 wersje pomysłów pochodzące z różnych pracowni. I o ile uważam że proponowane rozwiązanie jest sensownie poukładane ( o czym za chwile), to nie oznacza, że nie można by znaleźć jeszcze lepszego rozwiązania dla Centrum Miasta. A to można osiągnąć przez analizę kilku rozwiązań projektowych , najlepiej wykonanych przez różne pracownie urbanistyczne (dalej uważam, że duży Konkurs na masterplan byłby najlepszym wyjściem) .

Czy proponowany projekt jest dobry?

Projekt na Centrum Miasta Tychy uwzględnia moje wątpliwości , która kołatały mi po głowie . Więc na ten moment projekt jest obiecujący, i mam nadzieje, że ten racjonalizm zostanie utrzymany . Dlaczego uważam że jest racjonalny o tym poniżej .

Co z własnością gruntów ?

Odwołam się tu do mojego wcześniejszego wpisu

a dokładnie chodzi o ten cytat

„Pozwoliłem sobie wykonać małe studium (nie traktować proszę tego jako projekt,), a które jasno pokazuje możliwości, jakimi można iść. Moim zdaniem teren należący do miasta jest na tyle duży, że to miasto może rozdawać karty.”

Ten Plac, który jest proponowany jest tak utytułowany, żeby znajdował się na terenie należącym do miasta. Tu widzę ogromy plus tego masterplanu, ten plac może być katalizatorem zmian, a miasto może go realizować bez wykupowania gruntów, pozostawiając kwestie prywatnego terenu wykupu przez inwestorów. Sprytny zabieg, o którym pisałem kilka miesięcy temu, że tak powinno się to zrobić.

Czy przestrzeń publiczna będzie bardziej publiczna czy bardziej prywatna ?

Kolejna moja wątpliwość też została rozwiana (mam taką nadzieje). Miasto bardzo mocno wyznacza granice przestrzeni publicznych i tych które pójdą pod młotek. To powinno zabezpieczyć te przestrzenie przed nieprzewidzianymi działaniami inwestorów . Gdyby te przestrzenie były prywatne ( tak jak istniało ryzyko w poprzednim pomyśle miasta ) , nigdy by nie były publiczne. Właściciel mógłby w każdej chwili żądać pieniędzy za ich użytkowanie. O tym też pisałem, w którymś z facebookowych wpisów na grupie. To też uważam za bardzo duży plus tego projektu.

Czy nowy plac w Tychach nie jest za mały?

Generalnie nowy Plac jest mniejszy niż plac Baczyńskiego. Pan Michał Lorbicki twierdzi, że jest wielkości placu w Gliwicach. wrzucam ilustracyjne porównanie wielkości. Pan Michał również zaznaczył, ze to nie jest główny plac Miasta, a tym główną przestrzenią ( ciężko to nazwać placem) będzie tzw. forum.

Co znaczy że główną przestrzenią Tychów będzie forum ?

Główne forum ma potencjał, szczególnie, że ma być ogłoszony na tą przestrzeń konkurs i to na dodatek SARP-owski. To dosyć obiecujące. Moją wątpliwość budzi jedynie fakt, że duża część tej osi zielonej, która będzie stanowić forum jest w rękach prywatnych. I pytanie jak miasto chce rozwiązań ten problem?. Ale forum może działać . Co oczywiście też wcześniej zaznaczałem we wpisach na blogu.

Analiza przestrzeni publicznych proponowana w nowym masterplanie dla miasta Tychy
Analiza przestrzeni prywatnych (mieszkania/biura) proponowana w nowym masterplanie dla Centrum Miasta Tychy.
Analiza przestrzeni prywatnych (mieszkania/biura) proponowana w nowym masterplanie dla Centrum Miasta Tychy.
Analiza przestrzeni półprywatnych (wewnętrznych dziedzińców dostępnych dla mieszkańców) proponowana w nowym masterplanie dla Centrum Miasta Tychy..
Analiza przestrzeni półprywatnych (wewnętrznych dziedzińców dostępnych dla mieszkańców) proponowana w nowym masterplanie dla Centrum Miasta Tychy..
Analiza dostępności aktywnych parterów ( przestrzeni dla usług ) proponowana w nowym masterplanie dla Centrum Miasta Tychy..

Czy Jana Pawła potrzebuje takiej gęstej zabudowy ?

To chyba najbardziej kontrowersyjna sprawa, gęsta zabudowa wzdłuż ul. Jana Pawła. Czy zabudowa tego zielonego terenu ma sens . Z początku myślałem, że tam fajnie by pasowała zabudowa pawilonowa tego terenu, a miasto proponuje bardzo intensywną zabudowę. Ale myślę że ten teren w tej chwili jest zielonym pustkowiem, który z jakiś powodów nigdy nie był zagospodarowany jako park. I co najważniejsze miasto, żeby się rozwijać ma dwa wyjścia albo się dogęszczać albo rozpełzać na większym terenie. Ja wybieram 1 opcje (druga opcja powoduje przerost komunikacji, i rozgęszczanie zabudowy a to nie sprzyja zrównoważonemu rozwojowi miast) dogaszajmy miasto i wprowadzajmy budynki multifunkcjonalne. Więc wydaje mi się że ten zabieg też nie jest złą decyzją, pytanie jest czy ta gęstość zabudowy nie jest zbyt gęsta, bo wygląda to trochę na zabieg czysto komercyjny.

Czy budynki naprawdę będą miały zielone dachy?

Wszystkie budynki będą miały zielone dachy. I ok z punktu ekologicznego to dobra decyzja. ale ciężko będzie sprawić żeby te dachy były użytkowe przy takiej intensywności zabudowy. Pyzatym ze względu czysto technicznego, przy takiej intensywności zabudowy i zróżnicowanej funkcji, na dachu znajdzie się więcej technologii niż pow. zielonego zielonej, i rzeczywistości może się okazać że architekci i inżynierowie będą walczyć z upchaniem na dachu wszystkich central i rur niż sadzić tam zieleń, ale pożyjemy zobaczymy. Ale ładnie wygląda na obrazkach 🙂

Co z wysokością zabudowy?

Wysokość tak zwanych cokołów do 5 kondygnacji, wszystko co powyżej wycofane, tak żeby nie sprawiało wrażenia głębokiej studni . To akurat moim zdaniem dosyć racjonalne i sensowne rozwiązanie, o dziwo kolejne, które uważam za racjonalne.

Czy zabudowa będzie mieszkaniówką ?

Zabudowa będzie mix-use ( czyli miksem funkcji ), z zaznaczeniem że 30 % inwestycji musi być o charakterze centro twórczym, a partery będą aktywne z zakazem lokowania tam przestrzeni biurowych ( co wiążę się z brakiem banków w parterze budników ) i to też brzmi dosyć interesująco i racjonalnie.

Dlaczego taka intensywność zabudowy?

Tu trzeba sobie zdać z kilku rzeczy sprawę to są grunty w samym centrum miasta. Miasta, którym m2 terenu sam w sobie nie jest najtańszy. Inwestor, który będzie chciał kupić, któryś z kwartałów na pewno będzie to rozważał pod kątem opłacalności. Nikt nie kupi działki za kosmiczną cenne jeśli będzie mógł tam postawić co najwyżej pawilonik parkowy. Więc intensywność zabudowy równa się większa ilość m2 pod sprzedaż a to się równa ciekawsza oferta dla potencjalnych kupców a to się równa moim zdaniem większe prawdopodobieństwo powodzenia inwestycji. Ale tak jak już wcześniej zaznaczyłem to jest jeden projekt, który ma bardzo jednostronne myślnie, myślenie, które jest po linii władz i potencjalnych kupców. a rozwiązań jest wiele, szkoda, że nie można było tego sprawdzić porządnym konkursem .

I jak to podsumować?

Proponowany projekt centrum dla Miasta Tychy wydaje się racjonalny. w wielu punktach odpowiada na moje wątpliwości co do realizacji tak złożonego przedsięwzięcia. Szkoda, że większe grono architektów urbanistów nie mogło się wypowiedzieć na ten temat w krajowym lub międzynarodowym konkursie, może wynik by nas jeszcze bardziej zaskoczył rozwiązaniami, które mogły by łamać obowiązujące założenia np. jakaś forma dekonstrukcji czy dekompozycji itp. zabiegów osi zielonej, coś co by zaskakiwało . Mamy troszkę takie książkowe rozwiązanie ( nawet przypuszczam z której książki).